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层高差异如何约定违约责任?

来源:作者:时间:2018-08-10
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来源:黔微普法

 

在购置商品房尤其是期房时,业主在收房时一般只是将注意力放在房屋的建筑面积或套内面积上,对于层高不足的问题却往往没有重视,不知道这个,你有可能损失一笔钱。请看以下案例:

 

1、案情

 

2013年3月5日,买房者马骁骁与华清置业公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第三条约定:房屋建筑面积180.56平方米,套内面积156.54平方米,单价7400元/平方米,房屋总价1336144元,同时该合同对房屋的层高进行了特别约定:买受人所购买的商品房为小高层,层高为3米,局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳台)会有降板,部分顶层单元会有挑高建筑形式,买受人不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。

 

交房时,马骁骁组织人员到现场测量,发现所购房屋的实际层高仅为2.9米,认为华清置业公司存在违约,遂通过律师和华清置业公司进行交涉,双方因分歧过大,无法达成一致意见。马骁骁遂起诉至法院,要求判令被告华清置业公司赔偿案涉房屋层高不足给原告导致的损失和违约金共计80000元。

 

2、争议焦点

 

房屋层高不足,开发商是否应当承担违约责任?《商品房买卖合同》中对于层高不足的问题没有约定违约责任的,如何确定赔偿标准?

 

3、双方观点

 

庭审期间,原、被告双方均委托了代理律师,双方各持己见。

 

◆被告及其代理人认为:

 

1.案涉房屋层高虽然不足3米,但套内面积并没有减少,客观上并不会影响业主的居住,因此原告所说的损失并不存在;

 

2.公司向物价部门所报的商品房价目表中标注的都是层高2.9米,可以认定案涉房屋关于层高的约定,只是员工的笔误,而笔误不属于当事人的真实意思表示;

 

3.原告主张的违约金过高,且没有明确的计算依据或证据。

 

◆原告及其代理人则认为:

 

1.原告所购买的房屋,本质上购买的是一个三维立体空间,套内面积不变的情况下,高度变小了,相应的空间也会变小,虽然高度的减少对于购房人而言,并非产生直接的经济损失,但会实际影响到购房人的使用和居住感受,因此被告所说的不会对原告产生影响的说法显然没有事实依据;

 

2.被告提出关于层高的约定,只是员工的笔误,但这一点被告并未提供充分证据予以证实,即便是被告员工的笔误,也是其自身管理体系不完善、工作疏忽所致,其不利后果应由其自行承担,与原告无关。

 

3.虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》中没有对层高不足的问题约定违约责任,但层高不足给原告带来的居住体验下降也是客观存在的,因此被告的违约给原告造成的损失,对比房价1336144元而言,8万元的损失并不过高,请求法庭予以支持。

 

4、法院判决

 

一审法院在综合审查双方代理人的意见后,最终认定被告存在违约,应承担相应的违约责任,至于如何确定原告的损失,法院认为:

 

由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定,面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

本案中,被告华清置业公司向原告马骁骁交付的房屋比合同约定层高低了10厘米,导致原告房屋的实际使用空间减少达3.3%

 

计算方式:

 

▲(套内面积 x 合同约定层高 — 套内面积 x 实际层高)÷套内面积x合同约定层高

 

双方对层高差异的违约责任没有约定,本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定确定被告应当承担的违约责任的比例:

 

套内面积x7400元/平方米x3%+(套内面积x7400元x0.3%x2倍),即41702元。

 

●判决:

 

一、被告华清置业公司赔偿原告马骁骁违约损失共计41702元;

 

二、驳回原告马骁骁的其他诉讼请求。

 

5、律师提醒

 

购房人在购买房屋的时候,本质上购买的是房屋的实际使用空间,不仅要注意套内面积是否缩水,还应测量所购房屋的层高是否足够,层高不足的仍然应认定房开商存在交付瑕疵。

 

本案中,对于层高不足及其赔偿标准问题,我国目前并没有明确的法律法规予以规范,这应当属于一个法律漏洞。对于这类需要解决的实际问题,本案一审法院采取对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四“面积差异处理”条款进行类推解释,该条款的立法本意,是在一定的误差范围内保障买受人获得房屋空间的权利,因此一审法院的类推解释并未违背立法本意。

 

6、法条链接

 

●《中华人民共和国民法通则》

 

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

●《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

 

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

 

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

●《中华人民共和国民事诉讼法》

 

第六十四条 当事人对自己的主张,有责任提供证据。

 

注:文中出现的人名均为化名

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首席律师

首席律师介绍 刘江,男,汉族,四川达州人,专职律师;中华全国律师协会会员;CCTV央视网络电视法制频道会员;美国格理集团法律专家团成员;百度知道、华律网、找法网、法律快车网等多家大型法律网站特邀推荐律师;达州律师网首席律师、创办人。 ...【详细介绍】

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