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违法建筑,承包人可否享有建设工程价款优先受偿权

来源:作者:时间:2019-03-18
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争议问题

承包人能否就违法建筑主张建设工程价款优先受偿权(下简称价款优先受偿权)?

 

经典案例

 
 

2015年年初,为良机械设备厂将其生产厂房及相关辅助设施工程发包给陈建国施工,双方未签订书面施工合同,工程没有取得建设工程规划许可证。2016年7月,工程施工完毕。2016年8月15日,经双方结算,为良机械设备厂尚结欠698864元。结算清单出具后,陈建国多次催要价款无果,遂起诉至法院,并主张价款优先受偿权。至本案一审法庭辩论终结前,陈建国未能提供案涉工程的建筑设计、施工图纸和建设审批、许可的合法手续。江苏高院二审法院查明,案涉建筑厂房已被常州市武进区人民法院评估拍卖。

 

江苏高院二审认为,发包人未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证,与承包人签订的建筑工程施工合同,应认定为无效。但合同无效不影响建筑工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建筑工程价款优先受偿权制度的目的在于维护农民工的权益,保障工程款的顺利实现,其不受建筑工程施工合同效力的影响。建设工程施工合同无效,承包人仍享有建筑工程价款优先受偿权。本案中,案涉建筑虽未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证等,但已被司法拍卖,在该建筑未被依法拆除的情况下,承包人享有的优先受偿权应受到保护。

(案例源于裁判文书网: 【2017】苏04民终1586号)

 

法院观点

 
 

关于违法建筑承包人是否享有价款优先受偿权,最高法、各地高院未有明确规定。

 

观点分歧

 
 

第一种观点,违法建筑不享有价款优先受偿权。理由:一是价款优先受偿权以合同有效为前提,违法建筑签订的施工合同无效;二是违法建筑系《合同法》第286条中“不宜折价、拍卖”性质的建设工程,不能依法取得所有权,无法就折价或拍卖的价款优先受偿。

 

第二种观点,违法建筑享有价款优先受偿权。理由:一是《合同法》第286条并未明确价款优先受偿权以合同有效为前提,不宜以合同效力作为衡量是否享有价款优先受偿权的依据;二是违法建筑作为客观存在之物,具有使用价值,承包人可基于使用价值取得的收益优先受偿。

 

笔者观点

 
 

笔者认同第二种观点,违法建筑享有价款优先受偿权。理由如下:

一、无效施工合同不影响价款优先受偿权的成立

《合同法》第286条对价款优先受偿权的规定,其目的是保障农民工工资及承包人的工程价款得以兑现,只要承包人享有向发包人主张工程价款的权利,就应享有价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条也明确,施工合同无效,工程质量合格的,承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。因此,合同效力不是判断是否享有价款优先受偿权的依据。

 

二、价款优先受偿权的构成要件及实现方式

《合同法》第286条系价款优先受偿权的构成要件与实现方式相结合的条款,权利是否享有与权利能否实现不能混为一谈。符合“发包人未按约支付价款”及“承包人在合理期限内催告后,发包人逾期仍未支付”的要件构成,承包人即享有价款优先受偿权。至于价款优先受偿权的实现方式,《合同法》第286条虽只规定可以折价、拍卖的方式实现,但并未禁止采用其他方式实现价款优先受偿权。

 

三、违法建筑,有些可以通过拍卖或折价处理实现价款优先受偿权,有些即使不能通过拍卖或折价处理,也可以通过物上替代实现价款优先受偿权

1、部分违法建筑可以通过拍卖或折价处理实现价款优先受偿权

违法建筑未取得规划审批手续的原因有很多种。如是未交纳相关费用(如出让金、审批费用等)、超规划建设等原因,可以通过补交出让金、交纳罚款等方法转变为合法建筑;如是因政府原因导致,比如开发区建设,先上车后买票,政府部门默认此行为,不会对其进行拆除、没收处理,这些违法建筑具有使用价值。上述情形,违法建筑均可以通过拍卖或折价处理实现价款优先受偿权。

 

2、部分违法建筑可以通过物上替代实现价款优先受偿权

即使部分违法建筑不能通过拍卖或折价处理,但只要未被拆除,其仍具有使用价值,发包人基于对违法建筑的租赁、使用等,可以获得租金或其他收益。根据价款优先受偿权的担保物权属性,按照《物权法》第174条和《担保法司法解释》第80条物上代位的规定,承包人可就该物上收益优先受偿。例如,公路的通行费可优先受偿。

 

应对策略

 
 

一、违法建筑可通过取得规划审批手续而合法,承包人在施工过程中应关注工程规划审批的办理进程,可适当等待发包人将规划审批手续办理完毕后再提起诉讼主张价款优先受偿权。

 

二、如违法建筑不能拍卖或折价处理,承包人应注意收集发包人出租或出借违法建筑而获得收益的证据,并向法院主张就该收益优先受偿。

 

徐燕君律师   建纬南京分所高级合伙人、建设工程业务中心副主任

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