前言

土地抵押后，抵押人可以依法对土地进行开发，建造建筑物。但对该土地新建的建筑物，不属于抵押财产，抵押权人不能就新增房屋行使优先受偿权。

基本案情

1、 凌云公司作为债务人向案外人伍先中借款，凌云公司以土地向伍先中设定抵押，抵押金额为180万元，并办理抵押登记。办理抵押登记后，凌云公司在该土地上修建了地上建筑。

2、 伍先中将本案债权全部转让给杨大志，并就债权转让告知了凌云公司。2011年8月11日，杨大志与凌云公司结算，凌云公司向杨大志出具了400万元的两张借条。

同日，凌云公司与杨大志签订《还款协议》，确定借款金额为400万元，还款期限至2011年12月10日，逾期未归还部分按照月息3%计息，双方共同在协议上签字盖章确认。

3、 因凌云公司未还款，杨大志起诉至法院要求偿还债务，对土地及以上建筑物在180万额度内享有优先受偿权。

法院判决

根据《物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

在土地使用权办理抵押后，凌云公司在该宗土地上已修建了地上建筑，但该新增的建筑物不属于抵押财产，对于新增建筑物处分所得价款，杨大志无权优先受偿，其抵押权的行使，只有在地上建筑物与抵押土地使用权一并处分时才能予以实现。

法院判决杨大志对位于涉案国有土地使用权的拍卖、变卖价款在180万元额度内享有优先受偿权，对新增地上建筑物不享有优先购买权。

1、 不动产的抵押权需登记才设立，新增的建筑物未在相关部门进行登记，因此不属于抵押物，抵押权人无权就新增的房屋行使优先受偿权。

2、 房地产买卖应遵循“房随地走，地随房走”的原则，在拍卖时无法将土地和地上建筑分开拍卖，因此即使新增的房屋也需要一同拍卖，抵押权人在土地价值范围内行使优先受偿权。

3、 因“房地一体”，若是抵押地上的建筑物，则其占有范围内的土地使用权同时抵押，抵押权人可以主张土地及建筑物的优先受偿权。

1、 上诉人常德市凌云城建综合开发有限公司与被上诉人杨大志、原审被告罗德勤、罗华林民间借贷纠纷 (2014)湘高法民一终字第129号

2、 相关规定

《担保法》第三十六条   以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

《物权法》第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。