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婚前个人首付婚后共同还贷的房产,离婚时咋分

来源:作者:时间:2019-04-26
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来源:合浦县人民法院

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要结婚,先买房,几乎成了年轻人的烦恼。可是随之而来更大的烦恼却是,婚前个人按揭首付,婚后用夫妻共同财产还贷的房产,离婚时该如何分割?

法律解析

 

随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》出台之后,这个问题变得清晰了。

 

该解释第十条规定,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”

 

“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

 

 
 
 
 
 

简单来说,这个法条对房产在离婚时的分割处理,包含以下意思:

 

1、意思自治

双方协议处理。这是民事法律尊重意思自治原则的体现。

 

2、法院判决

协议不成的,人民法院可以判决房产归产权登记一方。为了与物权法的登记公示原则相协调,法院一般判决房产归产权登记一方。

 

3、债务处理

尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

 

4、利益补偿

由于婚后共同还贷,所以法律规定由产权登记一方对另一方进行补偿,包括共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

 

法院判例

 

 

案例一

 

2012年4月,小王婚前以首付购房款30%,剩余70%购房款按揭贷款的形式购买商品房一套。同年11月小王与小芳结婚后,夫妻共同财产还贷8万元。离婚时,小芳同意产权归小王,但要求共同还贷的款项应该平均分割。

法院判决,房产归属小王,小王补偿给小方4万元。

 

案例二

 

2005年,李某和张某经人介绍结婚。婚后,双方居住在由丈夫李某婚前购买的房屋。2014年离婚时。双方争议的焦点是房产归属。该房产系婚前李某签的购房合同,10万元首付款亦由李某支付,但该房子在银行贷款,婚后双方共同归还了30万元贷款,仍有少部分余款未还。当年40余万元购买的房子如今已经增值到130万了,对于房屋该如何分配?双方各执一词,互不退让。

 

法院将房屋判给了李某,并承担未来还剩下贷款的还款义务。同时认定李某婚后还贷15万元加上首付款10万元共出资25万,张某婚后还贷出资15万,双方出资比例为5:3。由于房产已经增值到130万,净增值的90万,李某按比例需给张某补偿约33.75万。加上共同还款中张某出的15万多,最后李某一共补偿张某48.75万。 (公式:90÷8(5比3分即分为8份),就是每1份额增值应当获得的价值:90-90÷8X5=33.75)

 

 

案例评析

 

两个案件都呈现了同一个法理,婚前按揭婚后共同还贷的房产,离婚时归属产权登记一方,并由归属一方补偿另一方共同还贷的部分。

 

不同的是,两个案件一简一繁,原因在于对房产的增值部分进行主张及分割。案例一不主张增值部分,采用的是平均分割法;案例二对增值部分采用出资比例的方法确定补偿数额。

 

各位朋友,注意到了吗?

 

离婚时分割房产,主张增值的部分很重要!假如案例二张某没有主张增值的90万元,那么,李某需要补偿给她的也只能是15万元。相差33.75万元,对于普通群众来说,可不是一笔小数目哦!

 

当然,民事法律尊重当事人的意思自治,当事人有权处分自己的权利。这就是两个案例采用不同判决的理由。

 

说了这么多,小编还是希望不要出现这种财产分割的好,毕竟,家和万事兴……可是,谁能预料得到结果呢……能好好过,还是尽量珍惜吧。

 

最高法民一庭:不动产婚内共同还贷及增值的计算

来源:《民事审判指导与参考》

 

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一、案情简介

 

甲男2004年购房一套,当时价格18万元,甲男首付8万元,从银行贷款10万元,契税等其他费用1万元,婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,房屋价值41万元,产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

 

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为,其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款,虽然婚后还贷本息共计10万元,但每月银行都是从其工资卡中定期扣款,女方并没有参与还贷,离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为,双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿,即乙女应获得的补偿款是40万元。

 

二、 法院裁判情况

 

一审法院经审理认为,甲男和乙女结婚后还贷10万元,虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款,但双方当事人并没有约定实行分别财产制,甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。

 

第一步应先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%;

 

第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元,非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有,甲男应支付给乙女10万元补偿款。

 

乙女不服提起上诉,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

 

三、 主要观点及理由

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》公布实施后,审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法。

 

第一步是计算不动产升值率,不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;

 

第二步是计算非产权登记一方所得补偿即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

 

计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题,

 

一是离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果;

 

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

 

我们认为,上述分步计算法简明易懂好操作,对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

 

另外需要指出的是,在离婚分割争议房产时,法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”,同时要根据婚姻法第三十九条的规定,根据财产的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判也就是说,计算出的补偿数额不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,目的只有一个,即相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。

 

审判实践中,有时也会遇到房价下跌的情况,比如购买房产时在一个比较高的点位,婚后夫妻共同还贷若干年后,离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,我们认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二:

 

一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;

 

二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

 

四、最高人民法院民一庭意见

 

在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。


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