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最高法判例:“以租抵债”的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则

来源:作者:时间:2021-07-25
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裁判要旨
 

 

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。但本案中,涉案《房屋租赁合同》实系以租赁权抵偿欠款,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

 

 

02
文书全文
 

 

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2021)最高法民申26号

再审申请人(一审被告、执行案外人、二审上诉人):张国政,男,1962年7月12日出生,汉族,住河南省焦作市山阳区。

委托诉讼代理人:武中文,河南博颂律师事务所律师。

委托诉讼代理人:胡俊,河南博颂律师事务所律师。

被申请人(一审原告、申请执行人、二审被上诉人):焦作解放农村商业银行股份有限公司(原焦作市解放区农村信用合作联社),住所地河南省焦作市解放区果园路与解放路丁字口西南角。

法定代表人:薛新明,该公司董事长。

委托诉讼代理人:张苏苏,河南开达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘晨露,河南开达律师事务所实习律师。

原审被告(被执行人):焦作市易恒贞文化产业有限公司,住所地河南省焦作市山阳区焦东南路**。

法定代表人:王成智,该公司执行董事兼总经理。

再审申请人张国政因与被申请人焦作解放农村商业银行股份有限公司(以下简称焦作农商行)、原审被告焦作市易恒贞文化产业有限公司(以下简称易恒贞公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服河南省高级人民法院(2020)豫民终550号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

张国政申请再审称,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审,请求:撤销一二审判决,维持焦作市中级人民法院(2019)豫08执异27号裁定。事实与理由:张国政与易恒贞公司之间的《房屋租赁合同》签订于“贰零壹贰年肆月伍日(2012.4.5)”并于当日生效,该合同落款部分右侧的落款日期“贰零壹叁年捌月壹日(2013.8.1)”为输入失误所致,落款部分左侧的落款日期“贰零壹贰年肆月伍日”才是合同签订的真实日期。焦作农商行的抵押权登记日为2013年3月29日,故张国政享有对抗焦作农商行抵押权的租赁权,该租赁权在有效期内应予保护。(一)二审判决刻意回避签订于2013年1月2日的《房屋租赁合同》之《补充协议》,是导致二审错判的主要原因之一。《补充协议》的条款内容足以证明主合同即《房屋租赁合同》在焦作农商行抵押权登记日之前已经履行完毕,主合同两个落款日期中的右侧落款日期2013年8月1日纯属打印失误。《补充协议》签订于2013年1月2日,该日期恰恰证明一审判决关于《房屋租赁合同》系2013年8月1日签订的观点是错误的。《补充协议》约定的2000万元已经按照约定时间足额支付,该事实足以再次倒推主合同即《房屋租赁合同》已被全面履行。(二)《房屋租赁合同》本身的文本格式及约定内容与定金支付也足以证明租赁合同关系建立于2012年4月5日,而不可能是2013年8月1日。(三)易恒贞公司出纳张菊清提交的加盖了该公司印章与批注的证言与来自收、付款双方的350万元定金的银行流水进一步印证了租赁合同关系开始于2012年4月5日。(四)二审判决关于“张国政没有提交原始网上版本或者地址、解释不符合常理”的认定才是真正不符合常理。(五)二审判决的逻辑不能解释已经发生的相关客观事实,不能解释相关客观事实的判决一定是错误的判决。

焦作农商行提交意见称,(一)张国政申请再审阐述的具体理由不符合常理。无客观证据佐证,仅凭一纸《补充协议》《房屋租赁合同》,不能证明存在真实的租赁关系。350万元不是定金,且支付主体不符,不能以此来证明《房屋租赁合同》承租人签订日期为2012年4月5日。(二)张国政在再审申请中有不实陈述。杨慧敏、张菊清之间有其他经济往来,不能证明杨慧敏向张菊清转账支付的是租金。除此之外,整个执行异议及执行异议之诉中,张国政对租金支付情况的描述前后不一。(三)张国政原审提交的证据均不足以证明其对涉案房产享有优先于抵押权的权利,应承担不利的法律后果。(四)焦作农商行提供了充足证据证明在抵押涉案房产贷款时,是易恒贞公司在占有、使用涉案房产。

本院经审查认为,本案的争议焦点为张国政对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看,张国政、党正于2012年2月8日前借给李增2038万元。由于李增没有能力偿还借款,由购买李增所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张国政、党正的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张,与张国政签订涉案《房屋租赁合同》,易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张国政的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

另外,涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张国政称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》,但从其提交的《房屋租赁合同》来看,该合同有两个落款日期,分别为2012年4月5日和2013年8月1日,张国政对此未能作出合理解释,合同的签订日期存疑。同时,结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看,涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房,且张国政亦未提交其交纳水电费的相关证据,并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。

综上,张国政的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回张国政的再审申请。

 

审判长  包剑平

审判员  张淑芳

审判员  杜 军

二〇二一年二月二日

书记员  杨 鹏

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首席律师

首席律师介绍 刘江,男,汉族,四川达州人,专职律师;中华全国律师协会会员;CCTV央视网络电视法制频道会员;美国格理集团法律专家团成员;百度知道、华律网、找法网、法律快车网等多家大型法律网站特邀推荐律师;达州律师网首席律师、创办人。 刘江...【详细介绍】