最高院：通过售后回租形成的占有是否可以排除执行？

裁判要旨

买受人主张在人民法院查封之前已合法占有不动产的，该“占有“须对不动产形成事实上的管理和支配，即买受人为取得物权对外进行了公示。在未办理不动产转移手续的售后回租合同中，若买受人仅收取租金，但未对不动产形成事实上的管理、控制，出卖人在外在表现形式上仍是不动产的所有权人和实际占有、使用权人，则不满足合法占有不动产的条件，其对执行标的享有的权益不足以排除强制执行。

案例索引

《恒丰银行股份有限公司福州分行、莆田市涵江区海川实业投资有限公司等执行异议之诉案》【（2021）最高法民再313号】

争议焦点

通过售后回租形成的占有是否可以排除执行？

裁判意见

最高院认为：本案再审的争议焦点为：海川公司对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案系海川公司作为一般的不动产买受人提出执行异议而引起的纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因双方对于海川公司已经支付全部价款的事实并无异议，故本案主要审查其他三个条件是否成立。

首先，关于海川公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，在一审法院查封案涉不动产前，海川公司已于2017年1月12日与华昌公司签订《回租、回购协议书》，该协议书的签订过程经过公证，能够认定系各方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。恒丰银行福州分行主张海川公司与华昌公司签订《回租、回购协议书》系恶意串通转移财产，应属无效，但对此未提交证据证明，故其该项主张不能成立，本院不予支持。

其次，关于海川公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的问题。海川公司主张，在未办理过户情况下将案涉不动产回租给华昌公司使用，租金有实际交付，说明案涉不动产被一审法院查封前已转由海川公司实际控制和占有使用。本院认为，上述法律规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，《回租、回购协议书》约定，“在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把收购标的物转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取，……由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以在华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。”实际上，案涉协议书签订后，双方亦按照上述约定履行，即案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。海川公司再审中所提交的证据虽然能够证明，案涉不动产拟用于北京理工大学东南信息技术研究院建设以及出借给博雅学校，但上述事实均发生于案涉不动产2019年5月被人民法院依法查封之后，故亦未满足在人民法院查封前合法占有案涉不动产的条件，本院对其证明目的，不予认可。故原审法院以海川公司已收取租金为由，认定其已占有案涉不动产，认定事实错误，本院予以纠正。

再次，关于海川公司是否非因自身原因未办理过户登记的问题。根据已查明的事实，2019年7月9日莆田市涵江区人民政府向莆田市中级人民法院出具的《莆田市涵江区人民政府关于商请解除华昌珠宝有限公司部分资产查封的函》载明，“2017年1月海川公司以25667万元收购华昌公司位于涵江区白塘镇的土地、房产，鉴于该地块我区已列入收储计划，因测算房产过户需缴纳税费达6000多万元，为了节约资金，经收购双方协商同意已于2017年1月12日采取公证方式对产权进行确认，上述收购资产已归属区属国企海川公司所有。”同日，海川公司向一审法院出具《关于申请解除对华昌珠宝有限公司部分资产查封的报告》，确认了前述函件所陈述的事实。由此可见，海川公司未能办理案涉不动产变更登记的原因，系为规避税费，属于消极不行使自身权利。此外，根据案涉《回租、回购协议书》第二条第3项的约定，海川公司直接将收购款中的9535万元受托支付给华昌公司在工商银行的账户，用于归还华昌公司在工商银行城厢支行的抵押贷款本息，华昌公司应在三天内办理完解押手续并抵押登记给兴业银行涵江支行。可见，《回租、回购协议书》签订时，案涉不动产尚处于抵押给工商银行城厢支行的状态，无法办理变更登记手续，海川公司对此应系明知。在将收购款用于偿还工商银行城厢支行的借款并解除上述抵押后，海川公司亦未及时将案涉不动产办理变更登记至自己名下，而是同意由华昌公司继续办理抵押登记至兴业银行涵江支行名下，导致案涉不动产仍因存在抵押无法办理过户登记。据此，海川公司对于案涉不动产未能办理过户登记亦存在一定过错。综上，原审认定案涉不动产未能变更登记不属于可归责于买受人海川公司的原因，属于认定事实错误，本院对此予以纠正。恒丰银行福州分行的相关申请理由成立，本院予以支持。

综上，本院认为，海川公司未在人民法院依法查封前合法占有案涉不动产，且对于案涉不动产未办理过户亦存在过错，故其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除对案涉不动产的执行。

此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案二审程序中各方当事人均未提交新的证据，二审法院不开庭审理并未违法上述法律规定，亦不影响当事人采书面等方式行使辩论权利，故恒丰银行福州分行关于二审程序错误的再审理由不能成立，本院不予认可。

另外，恒丰银行福州分行在本案一审起诉时还请求，撤销福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03执异1号执行裁定书。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”故在本案判决生效时，上述执行裁定书将自动失效，恒丰银行福州分行请求撤销该裁定没有必要，亦不符合法律程序，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。

来源：法门囚徒

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