文佩视点

1、本案一审、二审裁决理由可圈可点，特别是二审理由真是亮点多多。

2、一审判决驳回业主的诉求系过于受制协议书的形式，而忽视了业主委员会签订协议的本身即属于业委会作出的一项决定，更重要是本案一审的裁决思路明显受制于业委会与开发商系在政府维稳协调下达成的背景，而忽略业委会之行使职权多数系需要获得业主大会授权之基础。

3、对同一事实，二审法院则抛开协议的形式，将签订协议的行为视作一种决定，认定万寿花园业主委员会与重庆正扬实业（集团）有限公司签订协议，实际上是万寿花园业主委员会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是万寿花园业主委员会决定的内容，在这里形式与内容不相兼容时，法院断然采用实然之标准，思维之清晰，行事之果断，值得称道。

4、《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，从法条之文义解释，似乎业主对违法之业主大会决议只有撤销权，而无确认无效之权利，对于这一点理论和实务常发生分歧，以致很多法官均不敢肯认该条包含可以确认无效之诉，而本案二审法院则突破文义之解释，大胆明确的肯定，业主大会的决定本身可能出现无效的情形，故该条文中撤销的内容应当包括了无效的民事行为，对本属于无效的行为原告请求予以撤销，在此情形下按照对该条文的理解，完全可以支持。不仅如此，二审法院针对庞杂的协议内容不知如何作撤销之表述，也尽可能给予指引，认为撤销的判决主文可以表述为协议中的具体内容，撤销后该协议的相关内容不具有法律效力。

5、因本案涉及开发商搭建的违法建筑，其权益归属正是双方之争执，也是撤销协议内容之要素，然而二审法院却轻巧的以“因为当事人没有将房屋权利归属纳入诉讼请求，本院进行认定在既判力上有不足为由”，宣布判决不对诉争房屋的权利和利益归属进行处理，即不直接认定业主委员会的决定和其与建设方的协议是否侵犯业主的实体权利。

上述之处理方式透露出二审法院的主审法官深厚之法学功底和娴熟之判案技巧，整篇判决读来可为之一振。

6、不过二审之做法，也开创了业主不服业主委员所签订之协议，不提起撤销协议之诉，而是提起撤销业主委员会决定之诉的先河，以后业主对业主委员会与其他单位签订的合同、协议究竟是提撤销合同之诉还是提撤销业主委员会决定之诉，就存在着举证优劣之比较了。

裁判要旨

本案中万寿花园业主委员会与重庆正扬实业（集团）有限公司签订协议，实际上是万寿花园业主委员会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是万寿花园业主委员会决定的内容。因法律赋予业主委员会的职责有限，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。本案业主委员会的决定和与建设方签订的协议内容涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项，而本案业主委员会未按法定程序召开业主大会，其作出决定并与建设方签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，应当予以撤销。撤销的判决主文可以表述为协议中的具体内容，撤销后该协议的相关内容不具有法律效力。

另，按照合同法有关规定，业主委员会越权的决定和对外签订的协议因未经业主大会追认，应当属于无效。但鉴于《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，因决定本身可能出现无效的情形，故该条文中撤销的内容应当包括了无效的民事行为。对本属于无效的行为原告请求予以撤销，在此情形下按照对该条文的理解，完全可以支持。

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）渝五中法民终字第01072号

上诉人（原审原告）：黄先生。

委托代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆市南岸区万寿花园业主委员会

负责人：唐先生。

委托代理人：蒋鹏，重庆奇方律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆正扬实业（集团）有限公司

法定代表人：包先生。

委托代理人：周先生。

委托代理人：何先生。

上诉人黄先生因与重庆市南岸区万寿花园业主委员会、重庆正扬实业（集团）有限公司业主撤销权纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人及其委托代理人，被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原告黄先生系位于重庆市南岸区南坪街道某小区业主，于2004年6月取得该房屋的房权证。被告重庆正扬实业（集团）有限公司系该小区的开发商。重庆市南岸区康达物业发展公司系××小区的前期物业服务企业。

2000年12月25日，被告万寿花园业主委员会作为甲方与重庆市南岸区康达物业发展公司作为乙方签订《万寿花园物业管理服务合同》，该合同约定：甲方受乙方委托管理万寿花园范围：南坪南城大道以南由重庆重庆正扬实业（集团）有限公司（原南岸房地产开发总公司）开发建设的所有商品房，包括住宅和门面，共约25万平方米，即金紫街××门面，正扬小学前门面。B1线住宅另行与业主约定；甲方向乙方提供面积为500平方米的物业管理用房，房址位于金紫街；乙方不再对万寿花园实施物业管理时，退还甲方所提供的物业管理用房；合同期限为三年，从2001年1月1日起至2003年12月31日止。合同到期后，重庆市南岸区康达物业发展公司与被告万寿花园业主委员会于2004年8月9日签订《万寿花园物业服务合同》，合同约定重庆市南岸区康达物业发展公司管理范围为某住宅及门面；委托服务期限为3年，自2004年元月1日起至2006年12月31日止。该合同到期后，重庆市南岸区康达物业发展公司与被告万寿花园业主委员会又于2007年9月18日、2008年3月15日续签《万寿花园物业服务合同》。合同到期后，重庆市南岸区康达物业发展公司于2011年7月撤离万寿花园小区。

2011年7月14日，被告万寿花园业主委员会作出《关于解决小区物业服务燃眉之急的公告》，该公告载明：由于重庆市南岸区康达物业发展公司于2011年7月2日退出本小区的特殊情况，小区处于自治过渡阶段，但小区为广大业主的各项基本服务又不能断档、不能没有清洁工、维修工、绿化工、抄表员、保安巡逻等服务人员；小区物业急需物管用房和提升安全的设施（如小区道匝监控摄像等），所以目前天气火热等特殊情况下要急需确保小区防盗及其它系列安全品质的不断提高。因此目前本届业主委员会准备通过与被告重庆正扬实业（集团）有限公司协商达成物管用房归广大业主的协议，业主委员会利用公共部位的收益安装小区道匝和各类监控、安全、消防设施，以达到从根本上解决上述相关问题；本公告公示期为四天；若有不同意见者，请在公示期内以书面材料并署名后交给业主委员会办公室。

因重庆市南岸区康达物业发展公司撤场未退还万寿花园小区的物管用房，2011年7月20日，南岸区信访办召集被告重庆正扬实业（集团）有限公司、南岸区房管局、南坪街道办事处和万寿花园小区部分业主代表就万寿花园小区物业用房、临时门面、电梯维修等问题进行开会研究。钟某作为万寿花园的业主代表参加了该会议。南岸区维稳办于2011年7月25日作出《关于协调万寿花园物业用房问题的会议纪要》，该会议纪要载明：会议认为万寿花园物业用房是重庆正扬实业（集团）有限公司1999年在小区内修建的临时建筑（物业管理条例于2003年颁布实施）；双方应尊重客观历史，按照目前类似小区通常的做法，该建筑应认定为建筑方与小区业主共有；重庆正扬实业（集团）有限公司和业主委员会应本着“互相解释、互惠共赢”的原则，友好协商，力争尽快妥善地处理好物业用房、临时门面的分配使用问题；会议协调，本周内业主委员会就重庆正扬实业（集团）有限公司提出的物业用房由业主管理适用（暂保留一间用于康达物管公司收缴拖欠的物管费），房屋残值由重庆正扬实业（集团）有限公司与业主平分；临时门面由重庆正扬实业（集团）有限公司管理使用的协商方案作出回复，并将结果告知区信访办、区房管局和南坪街道。

2011年8月2日，被告重庆正扬实业（集团）有限公司作为甲方、被告万寿花园业主委员会作为乙方、重庆市南岸区南坪街道司法所作为第三方签订《万寿花园小区物业用房，临时门面使用分配协议》，该协议载明：“一、小区物业管理用房金紫街80号-1及小区所有门岗由乙方使用，如有收益归业主所有；小区9个临时门面由甲方使用，其9个门面收益归甲方所有；二、甲方自签订本协议之日起七日内将上述物管用房移交给乙方；三、若遇物业用房，门岗和临时门面拆迁，拆迁补偿金等所有收益甲乙双方按各自50%的比例进行分配；四、甲乙双方各自承担所有使用物业的相关税费及维修保养；五、小区9个门面每个门面的具体门牌号码建筑面积见附件”。9个门面的地址及建筑面积分别为：位于万寿花园2号门左侧1-D-1（建筑面积38.8平方米），位于万寿花园2号门左侧1-D-2（建筑面积38.8平方米），位于万寿花园2号门左侧1-D-3（建筑面积38.8平方米），位于万寿花园2号门左侧1-D-4（建筑面积38.8平方米），位于万寿花园2号门左侧1-D-5（建筑面积18平方米），位于万寿花园2号门左侧B4-1（建筑面积9平方米），位于万寿花园2号门左侧B4-2（建筑面积9平方米），位于万寿花园2号门左侧B4-3（建筑面积9平方米），位于万寿花园2号门左侧B4-4（建筑面积9平方米）。该协议签订后，二被告将协议报送南岸区信访办、南坪街道办事处。

2012年9月7日，原告与万寿花园小区其他业主钟××等人在南岸区南坪街道办事处的协调会上要求将万寿花园小区的物业用房及门面通过司法途径收回。原告遂以前述请求诉至重庆市南岸区人民法院。

另查明：万寿花园小区Ⅱ-B幢楼于2001年竣工。万寿花园小区的物业用房、9个临时门面、门岗（5个门岗）等均为被告重庆正扬实业（集团）有限公司修建，修建时未经过相关部门的审批，目前也未办理相关产权手续。9个临时门面的收益一直由被告重庆正扬实业（集团）有限公司收取。万寿花园小区的物业用房、门岗现由万寿花园小区的物业服务企业使用。

原告黄先生一审诉称：2011年8月2日，被告万寿花园业主委员会未经业主代表大会决议，擅自与被告重庆正扬实业（集团）有限公司签订了《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》。被告万寿花园业主委员会于2012年10月将协议内容公示，原告等业主才得知协议内容。原告等业主知晓后，认为被告重庆正扬实业（集团）有限公司的行为侵害了原告的权益，被告万寿花园业主委员会的决定，即该协议内容侵害了业主的利益，违反了有关法律规定。故起诉要求撤销该协议，后在一审诉讼中经法院询问原告明确诉讼请求，原告明确诉讼请求为：撤销被告万寿花园业主委员会作出的以下决定：1、万寿花园小区物业用房的拆迁补偿的50%归重庆正扬实业（集团）有限公司50%归业主的决定；2、万寿花园小区九个临时门面由被告重庆正扬实业（集团）有限公司使用，并享有九个门面的全部收益的决定，九个门面的所有拆迁补偿金的一半归被告重庆正扬实业（集团）有限公司的决定；3、万寿花园小区所有门岗的拆迁补偿金等所有收益的一半归被告重庆正扬实业（集团）有限公司的决定。

被告重庆正扬实业（集团）有限公司在一审辩称：《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》协议内容合法有效，不同意撤销该协议。原告在诉状上提到的门面系临时搭建，系无产权物，是由被告重庆正扬实业（集团）有限公司在使用。万寿花园小区物业用房是由物业公司在使用。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告万寿花园业主委员会在一审辩称：一、《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》是在南岸区信访办主持下，并有小区部分业主及其代表参会磋商后，由被告万寿花园业主委员会和被告重庆正扬实业（集团）有限公司签订的，该协议符合相关规范性文件的要求。二、被告万寿花园业主委员会对《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》进行了公示，包括原告在内的部分业主知晓该协议的内容。三、原告要求撤销合同主体不适格，权利是共有的，应该由共同的业主来起诉。

重庆市南岸区人民法院认为，本案系业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告作为万寿花园小区业主，认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，享有请求法院予以撤销的权利。故本案原告作为业主以个人身份起诉，符合法律规定，对被告万寿花园业主会提出由共同的业主来起诉的辩称理由，重庆市南岸区人民法院不予采纳。被告重庆正扬实业（集团）有限公司系万寿花园小区的开发商，并非小区的业主委员会，故重庆正扬实业（集团）有限公司不是适格的被告，对原告提出的对被告重庆正扬实业（集团）有限公司的诉讼请求，重庆市南岸区人民法院不予支持。业主撤销权纠纷中，业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益。而原告要求撤销的内容为被告万寿花园业主委员会与被告重庆正扬实业（集团）有限公司于2011年8月2日达成的《万寿花园小区物业用房，临时门面使用分配协议》中的部分内容，现原告要求撤销的内容并非被告万寿花园业主委员会所作出的决定内容，并不属于业主撤销权的范围。同时，本案争议的万寿花园小区的物业用房、9个临时门面、门岗修建时未经过相关部门的审批，目前也未办理相关产权手续，双方争议标的使用权的归属问题未明确，争议标的是否合法仍待定。对于被告重庆正扬实业（集团）有限公司作为万寿花园小区的开发商是否应当向万寿花园小区业主提供物业用房系另一法律关系，不属于本案审理的范围。故对原告提出的要求撤销被告万寿花园业主委员会作出的以下决定：1、万寿花园小区物业用房的拆迁补偿的50%归被告重庆正扬实业（集团）有限公司50%归业主的决定；2、万寿花园小区九个临时门面由被告重庆正扬实业（集团）有限公司使用，并享有九个门面的全部收益的决定，九个门面的所有拆迁补偿金的一半归被告重庆正扬实业（集团）有限公司的决定；3、万寿花园小区所有门岗的拆迁补偿金等所有收益的一半归重庆正扬实业（集团）有限公司的决定的诉讼请求，重庆市南岸区人民法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄先生的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄安碧负担。

黄先生不服，上诉要求改判为撤销二被上诉人签订的协议。其上诉理由为：按照物权法及其他法律规定，物业管理用房和保安门岗用房属于业主所有；诉争9个门面是开发商建设在小区公共绿地上的临时建筑，其权益应当归属业主所有。业主委员会的决定侵犯了业主的权利，重庆正扬实业（集团）有限公司恶意串通，损害业主的权利。业主委员会在没有经过业主大会同意的情况下物权作出该决定，该决定不具有法律效力。钟先生并未参加2011年7月20日南岸区信访办协调会，黄先生等三名业主代表参加，但并未同意会议纪要的内容。一审认定协议不属于决定是机械错误理解法律，应当改判。

二被上诉人均不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，根据物权法的相关规定，业主委员会的决定侵犯业主权利的，应当予以撤销。本案中万寿花园业主委员会与重庆正扬实业（集团）有限公司签订协议，实际上是万寿花园业主委员会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是万寿花园业主委员会决定的内容。本院认为，本案业主委员会作出的决定和其与建设方签订的协议在程序上违反法律规定，应当予以撤销。

1、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理的其他重大事项。…。决定前款事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”2、国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条相关内容与《中华人民共和国物权法》第七十六条的内容大致相同。第十二条不仅规定了程序要求还规定了业主的撤销权。3、国务院《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”

可见，法律赋予业主委员会的职责有限，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构。根据以上规定，业主委员会无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。本案业主委员会的决定和与建设方签订的协议内容涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项，而本案业主委员会未按法定程序召开业主大会，其作出决定并与建设方签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，应当予以撤销。撤销的判决主文可以表述为协议中的具体内容，撤销后该协议的相关内容不具有法律效力。

另，按照合同法有关规定，业主委员会越权的决定和对外签订的协议因未经业主大会追认，应当属于无效。但鉴于《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，因决定本身可能出现无效的情形，故该条文中撤销的内容应当包括了无效的民事行为。对本属于无效的行为原告请求予以撤销，在此情形下按照对该条文的理解，完全可以支持。

本判决不对诉争房屋的权利和利益归属进行处理，即不直接认定业主委员会的决定和其与建设方的协议是否侵犯业主的实体权利，因为当事人没有将房屋权利归属纳入诉讼请求，本院进行认定在既判力上有不足。诉争房屋的权利和利益问题双方可另提确认之诉解决。

综上所述，上诉人的上诉请求成立。一审判决忽视了业主委员会的法定职责范围和权限，对决定的表现形式理解不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03556号民事判决。

二、撤销2011年8月2日被告重庆正扬实业（集团）有限公司作为甲方，被告万寿花园业主委员会作为乙方，重庆市南岸区南坪街道司法所作为第三方签订的《万寿花园小区物业用房，临时门面使用分配协议》中万寿花园业主委员会作出的“小区物业管理用房金紫街80号-1及小区所有门岗由乙方使用，如有收益归业主所有；小区9个临时门面由甲方使用，其9个门面收益归甲方所有。若遇物业用房，门岗和临时门面拆迁，拆迁补偿金等所有收益甲乙双方按各自50%的比例进行分配”的决定。

一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由万寿花园业主委员会负担。

审　判　长　　胡智勇

审　判　员　　秦　敏

代理审判员　　周　舟

二〇一四年三月二十日

书　记　员　　刘德宝