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最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
　　（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，2002年6月20日最高人民法院公布，自2002年6月27日起施行。）
　　法释〔2002〕16号
　　上海市高级人民法院：
　　你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
 
附其他资料：
 
一、 对购房价款、建设工程价款、欠缴税款、担保物权债权依照相关法律及司法解释的规定都具有优先权。在这几种债权同时存在时，依照最高法院关于建设工程价款优先受偿权的批复，购房价款优先于建设工程价款，而建设工程价款又优先于抵押权等，故购房价款应优先于建设工程价款和抵押权债权受偿；关于欠缴税款的问题，应按照《税收征管法》的规定，按照抵押权设定的时间确定谁优先。
 

二、《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

行使优先受偿权应注意几个问题：

1、行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

2、优先受偿的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

3、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项(50%以上)后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

4、建设单位逾期支付工程款，承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。

5、建设工程性质适合于折价、拍卖。对学校、医院等以公益为目的的工程一般要排除在优先受偿范围之内。

6、应当是有效合同，而不是无效合同。因无效合同而产生的损失赔偿，不属于建筑工程价款范畴。因此，对无效合同，承包方向人民法院主张优先权的，人民法院不应予以支持。
 
7、不需要直接起诉，直接到法院提出申请拍卖即可。