【达州律师网 合同纠纷】
可得利益不属于无效合同的损失范围
案情
汤某平时与妻子不和,因家中住宅拆迁,分得两套新房。于是,汤某背着妻子将其中一套约127平方米的新房卖给了钱某,双方签订了房屋买卖合同,并在合同中约定,如汤某因夫妻关系原因导致房屋不能交易,则属汤某违约。合同签订后,钱某支付汤某定金1万元。双方均未将房屋买卖事宜告知汤某妻子。后因钱某筹集房款耽搁时间,故汤某没有及时将房屋交付给钱某。其间,汤某妻子将该房屋出租,于是,汤某计划落空,无法向钱某交付房屋。钱某遂提起诉讼,要求汤某返还定金并按该房屋的现价值赔偿升值损失18万元。
评析
本案存在二种不同意见。
第一种意见认为:本案房屋买卖合同因未取得汤某妻子同意而无效,汤某须返还钱某定金1万元,就18万元房屋升值的损失,应根据汤某的过错程度对钱某作相应比例的赔偿;
第二种意见认为:本案房屋买卖合同因未取得汤某妻子同意而无效,汤某须返还钱某定金1万元,本案钱某的损失仅限于1万元定金的利息损失及为房屋买卖作准备而支出的其他费用损失,汤某应根据自身过错程度对钱某的此项损失作相应比例赔偿。18万元的房屋升值不属于本案的损失范围。
笔者同意第二种意见,
理由在于:
根据合同法原理,如果合同成立且有效,在履行过程中因一方或双方当事人的违约而产生的民事责任,其性质属违约责任;而如果因一方或双方当事人的过错,导致合同根本就没有成立或无效而产生的民事责任,其性质则属于缔约过失责任。违约责任和缔约过失责任是两种性质完全不一样的责任。违约责任违反的是合同义务,是在合同履行过程中,一方或双方的行为与合同的约定不符;而缔约过失责任违反的是先合同义务,是一种诚信义务,其并不以合同约定的内容为评判依据。本案中汤某应承担的是缔约过失责任而不是违约责任。
本案房屋买卖合同属无效合同,其从订立时起就不应当履行。而本案房屋的18万元升值,是合同正常履行后可获得的利益,是属于有效合同不履行情况下的违约责任的损失范围,并不属于缔约过失责任的损失范围。本案缔约过失责任的损失范围应是1万元定金的利息损失及为房屋买卖作准备而支出的其他费用损失。第一种意见将缔约过失责任的损失范围混同于违约责任,所以,第二种意见应当是正确的。
可得利益是指合同履行后可以获得物质或者非物质的利益。
----------这里的合同是合法为前提,反之合同无效,就不存在有可得利益了。