【达州律师网 合同纠纷】

可得利益不属于无效合同的损失范围

案情

汤某平时与妻子不和，因家中住宅拆迁，分得两套新房。于是，汤某背着妻子将其中一套约127平方米的新房卖给了钱某，双方签订了房屋买卖合同，并在合同中约定，如汤某因夫妻关系原因导致房屋不能交易，则属汤某违约。合同签订后，钱某支付汤某定金1万元。双方均未将房屋买卖事宜告知汤某妻子。后因钱某筹集房款耽搁时间，故汤某没有及时将房屋交付给钱某。其间，汤某妻子将该房屋出租，于是，汤某计划落空，无法向钱某交付房屋。钱某遂提起诉讼，要求汤某返还定金并按该房屋的现价值赔偿升值损失18万元。

评析

本案存在二种不同意见。

第一种意见认为：本案房屋买卖合同因未取得汤某妻子同意而无效，汤某须返还钱某定金1万元，就18万元房屋升值的损失，应根据汤某的过错程度对钱某作相应比例的赔偿；

第二种意见认为：本案房屋买卖合同因未取得汤某妻子同意而无效，汤某须返还钱某定金1万元，本案钱某的损失仅限于1万元定金的利息损失及为房屋买卖作准备而支出的其他费用损失，汤某应根据自身过错程度对钱某的此项损失作相应比例赔偿。18万元的房屋升值不属于本案的损失范围。

笔者同意第二种意见，

理由在于：

根据合同法原理，如果合同成立且有效，在履行过程中因一方或双方当事人的违约而产生的民事责任，其性质属违约责任；而如果因一方或双方当事人的过错，导致合同根本就没有成立或无效而产生的民事责任，其性质则属于缔约过失责任。违约责任和缔约过失责任是两种性质完全不一样的责任。违约责任违反的是合同义务，是在合同履行过程中，一方或双方的行为与合同的约定不符；而缔约过失责任违反的是先合同义务，是一种诚信义务，其并不以合同约定的内容为评判依据。本案中汤某应承担的是缔约过失责任而不是违约责任。

本案房屋买卖合同属无效合同，其从订立时起就不应当履行。而本案房屋的18万元升值，是合同正常履行后可获得的利益，是属于有效合同不履行情况下的违约责任的损失范围，并不属于缔约过失责任的损失范围。本案缔约过失责任的损失范围应是1万元定金的利息损失及为房屋买卖作准备而支出的其他费用损失。第一种意见将缔约过失责任的损失范围混同于违约责任，所以，第二种意见应当是正确的。

 
可得利益是指合同履行后可以获得物质或者非物质的利益。

可得利益损失赔偿的构成要件
依合同法采取的严格责任制，该损失的赔偿同样只须具备三个要件即可：
1、违约行为
2、损害事实
3、上述两要件之间的因果关系
4、合同合法的情况下才有可得利益损失之说

《合同法》第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

----------这里的合同是合法为前提，反之合同无效，就不存在有可得利益了。